2016 год для рынка жилой недвижимости стал годом ужесточения конкуренции. Количество запущенных в реализацию проектов росло с каждым днем. Преимущественно эта тенденция коснулась Киева и его пригородов, а также западных регионов Украины. Застройщики придумывали разные способы, дабы выгодно выделиться на фоне конкурентов. Но в большинстве случаев покупатель ориентировался на низкую стоимость, что привело к настоящим ценовым войнам. Их последствия рынок начнет пожинать в 2017-2018 годах, пишет Forbes.
Повышение предложения
С начала же нынешнего года количество проектов жилых комплексов в столице выросло на 19-20 %, до примерно 220 домов, рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone. Только в III квартале, по данным компании City Development Solutions, было заявлено об открытии продаж на 23 объектах, из которых семь – новички рынка. Таким образом, предложение на рынке пополнилось почти на 6000 квартир и составило 130 000 квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2015 года прирост нового предложения в Киеве увеличился вдвое.
«В столице уже ощущается дефицит площадок, и он будет только усиливаться», – констатирует Юрий Пелых, глава совета директоров строительной компании «Укрбуд».
В Киевской области активно застраивают даже села, такие как Петровское, Гореничи, Гатное, Ходосовка, Софиевская и Петропавловская Борщаговки и т. д.
«Во-первых, выбор земельных участков гораздо шире, а их стоимость меньше. Во-вторых, ниже издержки на развитие проекта, что в комплексе дает возможность сэкономить на себестоимости», – объясняет коммерческий директор компании «Альянс Новобуд» Владимир Даниленко.
Бурно развивается и западный регион страны. «Строительный бум – не то слово. Во Львове, чтобы взять кран в аренду, нужно подождать три месяца. Сложно найти и бетононасосы», – констатирует директор по развитию компании «Буддеталь» (ЖК «Шоколад») Максим Сидорский. Начато строительство жилых комплексов 5th Avenue, «СИТИ», «Бельгийский городок» и т. д. – всего около двух десятков новых проектов, каждый площадью более 5000 кв. м .
Много новых строительных площадок появилось в Ивано-Франковске, Хмельницком. Сказывается присутствие стабильного спроса со стороны трудовых мигрантов. Немало жилья строят в Николаеве, а также Одессе, ставшей после аннексии Крыма главной украинской здравницей.
Нелегкая борьба
Несмотря на рост числа выставленных на продажу объектов, застройщики не жалуются на отсутствие клиентов. Причем речь идет не только о покупке квартир: состоятельные граждане приобретают целые этажи или даже подъезды. Квартиры покупаются на низком уровне готовности дома с дисконтом в 20-30 % и продаются до момента его сдачи в эксплуатацию уже по более высокой цене, зачастую через те же отделы продаж строительной компании. Инвестору это позволяет избежать уплаты налогов и оплаты коммунальных услуг. Застройщик же таким образом оперативно привлекает финансирование для продолжения строительных работ, что позволяет избежать необходимости брать дорогостоящие банковские кредиты.
«Вложение денег в ликвидную недвижимость всегда было, есть и будет одним из главных инвестиционных инструментов, – говорит директор ООО Stolitsa Group Эдуард Соколовский. – Чем меньше доверия к банковской системе, тем меньше альтернатив у населения, чтобы сохранить свои деньги». Как застройщики стараются привлечь конечных потребителей? Участники рынка используют массу инструментов, с помощью которых стараются выделиться на фоне конкурентов. «В какой-то момент рынок нашел идеальное, а главное дешевое решение – цвет фасада. Но сейчас это уже не работает, тренд на яркий цвет уже в прошлом», – рассказывает президент консалтинговой компании UTG Вадим Непоседов. Новинка этого года – малометражные квартиры площадью 18-27 кв. м по цене 13 000-20 000 долларов.
Такое бюджетное жилье появилось у компаний КАN Development, «Интергал-Буд», BD Holding и др. «Еще одна тенденция на рынке жилья – это «битва концепций». Рынок заставляет девелопера продавать не просто квадратные метры в определенной локации, а определенный стиль жизни, упакованный в метры квадратные», – отмечает Непоседов. Речь идет о семейных жилых комплексах, таких как «Петровский квартал», или домах для фрилансеров, работающих на европейские или американские компании, – как ЖК Elyseum.
Игроки, которые не могут по каким-то причинам создать «стиль жизни», предлагают покупателю некие «фишки»: дизайн в стиле «лофт», эксплуатируемую кровлю и т. д. Впрочем, самым ходовым инструментом конкурентной борьбы по-прежнему остается цена: застройщики один за другим предлагают акции, скидки или бонусы.
Перекройка карты рынка
Кризис 2008 года запустил процессы реструктуризации рынка и консолидации игроков. Лидер рынка – холдинговая компания «Киевгорстрой» – сократила площадь возводимых объектов. Многие игроки, если не перестали существовать, то значительно притормозили динамику развития. Например, когда-то одна из крупнейших корпораций «Столица», которой киевляне обязаны Оболонскими Липками, практически прекратила деятельность, а ее глава Валентин Исак находится в розыске. Таковы последствия его конфликта с Гариком Корогодским и Александром Меламудом из-за торгово-развлекательного центра Dream Town.
Нет на стройолимпе когда-то гремевшего девелопера «XXI Век», существенно сдала позиции ТММ, пропала компания «Консоль». Зато из аутсайдеров в тройку лидеров пробились UDP и госкорпорация «Укрбуд». Впечатляющую динамику показывают «Интергал-Буд» и Stolitsa Group. Многие компании, которые раньше выполняли подрядные работы, теперь стали самостоятельными игроками. Также по стране прошла волна консолидации, в результате которой появились строительная группа «Фундамент» и компания Perfect Group.
Появились и неформальные группы. К таковым можно отнести комплексы «Набережный квартал», возводимые в разных городах по схеме кооперативов. Там, где возникают конфликты, от имени застройщика с общественностью часто общается бизнесмен Юрий Сусляк. Он же от имени группы «Набережный квартал» в 2015 году был генеральным спонсором форума Forum One Ukraine, где выступал Ричард Брэнсон. По оценкам Forbes, группа реализует около 60 проектов по всей стране: в Хмельницком, Львове, Харькове, Днепре и др.
На краю
Активизация строительной отрасли пока не нашла документального отражения. Согласно данным Госстата, в 2015 году было сдано в эксплуатацию 4,54 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, против 5,06 млн кв. м в 2014-м. «Это связано с падением темпов строительства в регионах, – считает Деревлева. – В Киеве же, несмотря на увеличение количества проектов, объемы ввода не выросли, потому что запущено много крупных проектов, срок реализации которых значительно больше, чем при точечной застройке».
В 2017 году конкуренция на рынке жилой недвижимости ужесточится. И именно она будет сдерживать рост цен. В то же время предложение уже сегодня значительно превышает платежеспособный спрос. Как результат мелкие застройщики все чаще предлагают сотрудничество – у них не хватает денег для завершения проектов. А через год-полтора предложение резко вырастет: многие дома будут почти достроены и спекулянты начнут массово продавать свои квадратные метры.
Если тенденция усугубится, то 2017-2018 годы могут стать временем недостроев, как уже было после финансового кризиса 2008-го. Всплеска продаж можно ожидать лишь при резком падении гривны или банкротстве еще одного крупного банка. Либо когда и если возобновится стабильный экономический рост.
#
|
Застройщик
|
Бенефициары
|
Руководители
|
Ключевые объекты
|
Площадь*,
тыс. кв. м |
1
|
«ХК «Киевгорстрой»
|
КГГА
|
Игорь Кушнир
|
ЖК «Французский квартал»,
микрорайон Позняки |
345,3
|
2
|
Корпорация «Укрбуд»
|
Кабмин
|
Максим Микитась,
Юрий Пелых |
ЖК Герцен-Парк,
ЖК Шевченковский |
314,2
|
3
|
UDP
|
Василий Хмельницкий,
Андрей Иванов |
Валерий Кодецкий
|
ЖК «Новопечерские
Липки»,
ЖК «Паркове мiсто» |
228,5
|
4
|
KAN Development
|
Игорь Никонов
|
Игорь Никонов
|
ЖК «Комфорт Таун»,
ЖК Tetris Hall |
24,9
|
5
|
КП «Житлоінвестбуд-УКБ»
|
КГГА
|
Вячеслав Непоп
|
дом на
ул. Евгения Маланюка, 101
|
184,1
|
6
|
«ДБК-Житлобуд»
|
ПАО ХК «Киевгорстрой» (30%),
Петр Степанович Шилюк (39,9%) |
президент
Петр Степанович Шилюк, руководитель Петр Петрович Шилюк |
ЖК «Акцент»,
ЖК «Крiстер Град» |
133,4
|
7
|
«Интергал-Буд»
|
Владимир Зубик,
Валерий Кулаков |
Валерий Кулаков
|
ЖК «Яскравый»,
ЖК «Парковые озера» |
94,0
|
8
|
«Фундамент»
|
Юрий Букевич
|
Юрий Букевич
|
ЖК BERGEN,
арт-квартал «Спивоче» |
107,6
|
9
|
Stolitsa Group
|
BT invest (Литва)
|
Эдуард Соколовский
|
«Варшавский
микрорайон»,
ЖК «Квартет» |
105,3
|
10
|
NOVBUD
|
Руслан Тигов,
Ярослав Рублевский, Владимир Городило, Александр Микуленко |
Виталий Андриюк
|
ЖК «Квартал
Крюковщина»,
ЖК «Петровский квартал» |
118,1
|
11
|
Стикон
|
Леонид Крючков
|
Леонид Крючков
|
ЖК «Гагаринский»,
ЖК «Балковский» |
93,4
|
12
|
KADORR Group
|
Аднан Киван,
Ольга Павлова |
Руслан Киван
|
ЖК «38 перлина»
|
29,7
|
13
|
GEOS
|
Николай Негрич,
Михаил Голица |
Максим Барбаш
|
ЖК Avenue,
ЖК AlterEgo, ЖК Richmond |
53,0
|
14
|
ПСГ «Ковальская»
|
Александр Пилипенко
|
Сергей Пилипенко
|
ЖК «Династия»
|
41,1
|
15
|
«Строитель-П»
(Family Group) |
Татьяна Попова
|
Виктор Попов
|
ЖК «Панорама»,
ЖК Sherwood |
70,6
|
16
|
ТОВ «Альянс Новобуд»
|
Виктор Полищук
|
Сергей Караванский
|
ЖК «Лесной квартал»,
ЖК« Зеленый квартал» |
54,9
|
17
|
РIЕЛ
|
Ростислав Мельник,
Лиана Лагур |
Ростислав Мельник
|
ЖК Elyseum,
ЖК «Львовский Квартал» |
56,4
|
18
|
TARYAN Group
(«Познякижилстрой») |
Артур Мхитарян
|
Артур Мхитарян
|
ЖК Royal Tower
|
38,8
|
19
|
Аркада
|
Константин Паливода
|
Константин Паливода
|
ЖК «Патриотика»
|
52,0
|
20
|
«Жилстрой-2»
|
Юрий Кроленко
|
Юрий Кроленко
|
ЖК «Садовый»,
ЖК «Дуэт» |
39,4
|
* Находится в стадии введения или введено в эксплуатацию в 2016 году, тыс. кв. м
Как мы считали.
Рейтинг самых крупных украинских застройщиков – это ранжированный список компаний или групп компаний, которые занимаются девелопментом, инвестициями и непосредственно строительством жилой недвижимости. При расчете итоговой позиции учитывался объем введенной в эксплуатации недвижимости в 2016 году по данным как самого застройщика, так и Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Учитывались объем построенной недвижимости в 2011-2015 годах и оценка объема продаж за последние два года. Если компания работает над объектом в партнерстве, введенные в эксплуатацию квадратные метры учитывались пропорционально ее долям в проекте. Компании группировались по принципу принадлежности единому собственнику или бренду (например, под брендом корпорации «Укрбуд» строят несколько частных и государственных компаний).